祖父が亡くなり、物件を相続して大家業を引き継いでから約１年後、初めて大きめの修繕対応がありました。物件4（軽量鉄骨造戸建・築20年程度）の電気式給湯器の更新です。更新にあたって管理会社の見積をそのまま受け入れず、自分で動いた結果、15万円ほどのコスト削減ができました。その経緯を記載します。
この記事でわかること
- 管理会社の見積をそのまま受け入れると割高になるケースがある
- 自分で業者を探すことで大幅にコスト削減できる具体的な方法
- 修繕対応を自分で動く際のポイントと注意点
１年間で2回の故障が起きた
物件4の電気式給湯器が、2年間の間に2回故障しました。
| 故障 | 対応内容 | 費用 |
|---|---|---|
| 1回目 | 緊急対応・部品交換 | 約8万円 |
| 2回目 | 緊急対応・部品交換 | 約12万円 |
故障のたびに緊急対応で費用がかさむ状況が続きました。この給湯器はすでに製造が停止されており、部品の調達も困難な状況になっていました。修理での延命には限界があると判断し、給湯器の更新を決断しました。
管理会社の見積——50万円超
まず管理会社に見積もりを依頼しました。提示されたのは別メーカーの類似機器への交換で50万円超という金額でした。
しかし50万円という金額は正直なところ高く感じました。既存機器の型番（能力）からすると、更新する機器としては適切な規格でしたが、機器単体の価格はネットで相場が調べられます。調べてみると、機器単体では15万円程度・・・管理会社の提示額は設置工事費を勘案してもかなり割高な印象でした。
管理会社の了承を得た上で、自分で業者を手配することにしました。
自分で業者を探す——決め手は2つのポイント
祖父から電気工事業者さんの紹介は受けていなかったため、独自にネットで近隣の電気工事業者を探しました（「〇〇（エリア） 電気式給湯器 更新工事」）。業者を選ぶ際に重視したポイントは以下の2つです。
- 工事実績が豊富であること
- 明瞭料金を謳っていること（見積内訳を明示してくれる）
怪しい業者を避けるための最低限の基準として、この2点を確認しました。
見積依頼から発注まで
概算見積の依頼
選んだ業者に対して、以下の情報を伝えて概算見積もりを依頼しました。
- 物件の住所
- 既存機器の型番
- 工事の希望時期（明確な時期はなく融通は可能だが故障が頻発しており、なるべく急ぎたい）
- 管理会社から取った見積もりが高かったこと（具体的な金額明示はなし）
結果、いただいた見積は約35万円！！
管理会社の見積より10万円以上安い概算金額が提示されました。
現地写真の送付と最終見積
概算見積もりの後、業者から最終見積のために現地写真の送付を依頼されました。自分で物件に出向いて写真を撮影し、メールで送付しました。
- 機器の型番の写真（確認）
- 機器を搬入可能と思われる経路の写真、幅の計測（結局扉は通れなかったために、クレーンで壁の上を超えて搬入した）
- 配管の繋ぎ方の状態（余力はあるか、配管改修の必要があるか）
確定見積は概算と変わらず約35万円。管理会社紹介の業者さんの約50万円から15万円の削減となりました。
発注と工事の進め方
最終見積に納得した上で直接発注しました。工事の日程調整や当日の入居者への連絡・注意事項の伝達は管理会社に依頼しました。
当日の工事立ち会いは工事開始時のみとし、完了後は写真で報告を受ける形にしました。工事には1年間の保証が付いています。（改修しなかった配管部分の漏れは除く）
かかった手間と削減できた金額
今回の自己手配でかかった手間は以下の通りです。
- ネットでの業者調査：約0.5時間
- メールのやりとり：数回、30分程度？
- 現地写真の撮影・送付：1回、移動込み２時間程度
- 工事開始時の立ち会い：移動込み１時間
おそらく、所要時間は1日未満。これだけの手間で15万円の削減ができました。時給換算すれば、非常に効率的な行動だったと思います。
管理会社の見積もりをそのまま受け入れない方がいいケース
管理会社は必ずしも「最も安い提案」を出してくれるわけではありません。管理会社の立場からすると、手間が少なくスピーディに対応できることが優先されるため、金額よりも確実性・手間のなさが重視された提案になりがちです。
これは管理会社が悪いのではなく、そういう性質のサービスだということです。緊急性が低く割高な費用を避けたい場合は、オーナー側が自ら動く必要があります。
特に最近はAI技術の発達で、比較的容易に各種工事の相場の目安が分かるようになりました。Chat-GPTやGeminiなどに、「電気式給湯器〇〇（型番）の更新費用目安を教えて」と伝えるだけで、候補となる後継機種やその機器費用、設置費用目安も含めて回答をもらえます。盲信はいけませんが、上手に使えば素人でも最低限の知識を持って、更新工事にあたることができます。
管理会社との日頃の付き合い方についてはこちらの記事もあわせてご覧ください。
まとめ
① 数10万円以上の修繕は自分で見積もりを取る価値がある
管理会社の見積に加えて、自分で1〜2社に問い合わせるだけで大幅なコスト削減につながることがあります。
② 業者選びは実績と明瞭料金を基準にする
ネットで探す際は工事実績の豊富さと料金の透明性を確認することが、信頼できる業者を見つける最低限のポイントだと思います。一度実績ができた後には信頼もあると思いますので、対応がより楽になります。
③ 管理会社を上手に使い分ける
日程調整や入居者への連絡など、管理会社が得意なことはお任せしつつ、緊急性が低く費用が大きい発注については自分で判断する。この使い分けが、コストを抑えながらスムーズに運営するコツです。
※ この記事は実体験をもとにした情報提供を目的としています。修繕対応の判断や業者の選定については、ご自身の状況に合わせて慎重にご判断ください。
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