大手ハウスメーカーとのサブリース契約を解除した話｜10年で円満解約できた実体験

この記事でわかること

サブリース契約の解約は実際にどう進めるのか
契約書のどこを確認すべきか
大手ハウスメーカーのサブリース契約の実態

はじめに

「サブリース契約は解約できない」「解約しようとすると高額な違約金を請求される」——そんな話をよく耳にします。実際に悪質なサブリース契約によるトラブルは後を絶ちません。

しかし我が家のケースは違いました。大手ハウスメーカーとのサブリース契約を、10年目に円満に解除することができました。その経緯をお伝えします。

物件とサブリース契約の概要

相続対策として新築した木造戸建物件は、建築を依頼したハウスメーカーの賃貸関連会社とサブリース契約を締結していました。

契約内容は祖父が粘り強く交渉した結果、以下の条件になっていました。

項目	内容
契約期間	20年
サブリース料	家賃の10%
退去発生時	退去月の1ヶ月分は振込なし。以降は入居有無に関わらず振込あり
賃料改定	2年ごと・両者の合意で決定
家賃固定特約	最初の10年間は賃料改定なし（祖父の交渉による特約）
解約条件	6ヶ月前通告・両者の合意が必要。違約金設定なし

10年間の運用実績

一度、半年ほどの空室期間がありましたが、基本的には高い入居率を維持しました。10年間の入居率は約98%と試算しています。

サブリースのおかげで空室リスクが抑えられ、収支は安定して推移しました。

9年目——契約書を改めて熟読

丸9年を迎えるにあたり、改めて契約書を最初から最後まで熟読しました。

読み込んでみて率直に感じたことは、「めちゃくちゃ家主に優しい内容だ」ということでした。

特に重要だったのは以下の2点です。

違約金の設定がない：解約しても罰則的な費用が発生しない
賃料改定は両者の合意が必要：一方的に家賃を下げられることがない

巷で聞くエゲツないサブリース契約とは全く異なる内容でした。

管理部署への確認

契約内容を把握した上で、管理を担う部署に連絡し2点を確認しました。

「10年目の更新時、改定賃料の見込みはどうなりますか？」
→「その時点での確定値となるため断言はできないが、原則として現行家賃になる。若干下がる可能性はある。」

「解約も検討しているが、可能ですか？」
→「問題ない。管理会社が選定済みであれば、契約を引き継ぐ形で手続きを進められる。連絡先を教えてもらえばあとは直接やりとります。」

拍子抜けするほど、あっさりとした回答でした。

解約の決断

他の物件の管理を委託している管理会社に、この物件の追加管理について打診したところ快諾してもらえました。「物件の競争力もあるので問題ない」とのことでした。

この確認を経て、サブリース解約を決断し、ハウスメーカーの賃貸管理部署に連絡しました。

解約の手続き

手続きの流れは以下の通りです。

① 解約の意思を連絡

6ヶ月前に解約の意思をハウスメーカー側に伝えました。

② 解約合意書へのサイン

解約合意書が送付されてきたため、内容を確認の上サイン。

③ 管理会社との契約引き継ぎ

入居者との直接契約への切り替えと管理委託契約の締結。契約引き継ぎの覚書の準備は管理会社が対応してくれました。

④ 敷金の引き渡し

預かっていた敷金についても、きちんと引き渡してもらえました。

実質的にやったことは、意思決定して各種契約書にサインするだけでした。

なお、解約して初めて入居者の詳細情報を知ることになりました（サブリース契約中は入居者情報がハウスメーカー側にあり、大家が直接把握していない状態）。これはサブリース契約の特性として知っておく必要があります。

解約してみての感想

ハウスメーカーの誠実な対応に感動した

大手ハウスメーカーであっても家主に不利なサブリース契約は多いという話はよく聞きます。しかし今回お世話になったハウスメーカーの対応には一切の不満がなく、敷金の引き渡しまで含めて誠実な対応でした。弁護士に相談する必要は全くありませんでした（笑）。

私は運が良かったと思っている

正直なところ、今回うまくいったのは祖父が交渉力を発揮してくれたことと、ハウスメーカーの契約書が家主に優しく対応が誠実だったからです。すべてのサブリース契約がこのようにいくとは限りません。

サブリース解約を検討している方へ

① まず契約書を隅々まで読む

違約金の有無・解約条件・賃料改定の仕組みを必ず確認してください。契約書の内容によって、解約の難易度は大きく変わります。

② 解約後の管理体制を先に整える

解約してから管理会社を探すのではなく、受け入れてもらえる管理会社を先に確保してから解約に動くのがスムーズです。

③ 悪質な条件の場合は専門家に相談する

高額な違約金や一方的な解約拒否など、明らかに不当な対応をされる場合は、弁護士への相談を検討してください。素人では太刀打ちできないと思います。

まとめ

今回のサブリース解約で改めて感じたことがあります。

「原則、サブリースはしない方がよい」——これが私の結論です。

サブリースのメリットは空室リスクの軽減と家賃収入の安定です。しかし手数料10%という負担は長期的に見ると相当な金額になります。また、入居者情報を大家が直接把握できない点も、長期的な物件管理という観点からは望ましくありません。

サブリース契約は「保証を求める」ことであり、不動産賃貸業という、個人として事業を行っている身としてはリスクを取らずしてリターンはなしという考え方を持っておくことが望ましいです。

今回はたまたま誠実なハウスメーカーとの契約だったため円満解約できましたが、すべてのケースがそうとは限りません。これからサブリース契約を検討している方は、契約前に条件を十分に精査することを強くおすすめします。

※ この記事は実体験をもとにした情報提供を目的としています。サブリース契約の解約については、契約内容によって対応が異なります。トラブルが生じている場合は弁護士などの専門家へのご相談をおすすめします。