この記事でわかること
- アパートローンの借り換えを実際に4行に相談した結果
- 銀行ごとの対応の違いと確認すべきポイント
- 借り換えが割に合わないケースの判断基準
はじめに
10年固定金利の期間満了が近づき、アパートローンの借り換えを検討しました。関西の地銀2行・メガバンク2行、合計4行に相談した結果と、最終的な判断をお伝えします。
同じように借り換えを検討している方の参考になれば幸いです。
現行ローンの条件
相続対策として新築した木造戸建2棟のローン条件は以下の通りです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 借入額 | 2,200万円×2件 |
| 返済期間 | 30年 |
| 金利タイプ | 10年固定0.9%→その後変動 |
| 月々の返済額（現行） | 約7.5万円/件 |
10年固定期間が終了するにあたり、変動移行後の金利が約1.7%になることが見込まれました（当時マイナス金利解除前の時点では約2.2%）。月々の返済額は7.5万円から8.1万円に増える見通しでした。
これを機会に、最適な条件で借入を行うために他行への借り換えを検討し始めました。
4行への相談結果
緑のメガバンク
チャットから問い合わせ先を調べ、物件所在地近隣の融資部署に連絡しました。
事情を説明すると融資実行の見込みはあるとのことでしたが、融資期間が法定耐用年数内に制限されるという回答でした。残り20年の予定が12年に短縮されることになり、月々の返済額が大幅に上がります。メリットが薄いと判断し、電話の時点でお断りしました。
赤のメガバンク
同様にネットで問い合わせ先を調べ、近隣の融資部署担当者に連絡。20年の融資期間が可能かを電話で事前確認した上で訪店しました。レントロールと確定申告書類を持参しました。
結論は10年固定→変動移行のプランのみで、金利はやや高くなるという内容でした。借り換えのメリットが出ないと判断し、家族と相談の上お断りしました。
青っぽい地銀①
インターネットから問い合わせ。担当者より電話で折り返しがあり、詳細を説明しました。
後日「現行の金利に勝てない（借り換え手数料を超えるメリットを出せない）」という連絡があり、先方からお断りされる形となりました。こちらから動くより先に結論を出してくれる対応は、むしろ誠実でありがたかったです。
青っぽい地銀②
ネットで問い合わせ窓口を調べて連絡。近隣支店の担当者から折り返しがあり、詳細説明のための訪店予約。レントロールと確定申告書類を提出しました。
結果は最も期待できる内容でした。
- 金利：現行より0.5%以上引き下げ可能
- 借り換え手数料を上回る削減効果：100万円超のメリット
- 大手ハウスメーカー施工であれば耐用年数を超えた融資も可能
しかし、銀行内で最終決裁に回してもらった結果、融資期間が12年にしかできないという回答になりました。担当者さんの努力も実らず月々の返済額が大幅に上がる（月11万円）ことを考慮し、悩んだ末にお断りしました。
INVASEでの相談
アパートローン専門の借り換え比較サービス「INVASE（モゲチェックのアパートローン版）」にも相談をかけました。結果は同様で、現行の融資条件に勝てずという回答でした。
4行の比較まとめ
| 銀行 | 金利 | 融資期間 | 結果 |
|---|---|---|---|
| 緑のメガバンク | 改善見込み | 12年に短縮 | 電話の時点でお断り |
| 赤のメガバンク | やや高くなる | 20年可能 | 金利メリットなしでお断り |
| 青っぽい地銀① | 勝てない | — | 先方からお断り |
| 青っぽい地銀② | 0.5%以上改善 | 12年に短縮 | 期間短縮がネックでお断り |
最終結論——借り換えせず現状維持
4行への相談と借り換え比較サービスへの問い合わせを経て、借り換えせずに現状維持が最適解という結論になりました。
金利面でメリットが出せる銀行はあったものの、融資期間の短縮による月々の返済額増加がボトルネックとなりました。信用金庫などにも広げて相談することも考えましたが、金利面での逆転は難しいと判断し、検討を終了しました。
収穫——金融機関とのコネクションができた
結果として借り換えには至りませんでしたが、得られたものがありました。
各行とも物件の所在地・経営状況については「魅力がある」という評価をいただきました。今後、大規模修繕や建て替えなどで資金が必要になった際に相談できる金融機関とのコネクションができたことは、大きな前進です。
断られた場合も含めて、こうした関係構築は長期的な資産経営において重要だと感じました。
改めて実感した祖父の交渉力
今回の借り換え検討を通じて、ハウスメーカーとの提携ローンとはいえ、10年前に祖父が勝ち取った融資条件の強さを痛感しました。
10年固定0.9%・30年返済——4行すべてがこの条件を上回れなかった。
相続した不動産の価値は物件そのものだけでなく、先代が積み上げてきた取引条件や関係性にも宿っているのだと、改めて感じた経験でした。
アパートローンの借り換えを検討している方へ
① 融資期間の確認を最初にする
金利が改善されても融資期間が短縮されると月々の返済額が増え、メリットが消えることがあります。電話の段階で融資期間の上限を確認することで、無駄な訪店を防げます。
② 複数行に並行して相談する
銀行ごとに審査基準や対応できる条件が大きく異なります。1行の回答だけで判断せず、複数行に相談することで全体像が見えてきます。
③ 借り換え手数料を忘れずに計算する
金利が下がっても、借り換え時の手数料（保証料・登記費用など）を上回るメリットが出なければ意味がありません。トータルでの収支を計算することが必須です。
④ 断られた場合も関係構築のチャンスと捉える
借り換えに至らなくても、金融機関との接点ができること自体に価値があります。将来の資金調達に備えた関係構築の機会として前向きに活用しましょう。
※ この記事は実体験をもとにした情報提供を目的としています。アパートローンの借り換えの判断は、金融機関や専門家へのご相談をおすすめします。
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