相続の際、不動産を家族で共同所有するケースは少なくありません。「平等に分けられるから」という理由で選ばれがちですが、結論から言うとおすすめしません。揉める原因になるだけでなく、金銭的にも損をしやすいからです。
理由① 意思決定で揉めやすい
不動産賃貸業は「事業」であり、常に意思決定が必要です。
例えば、こんな判断が日常的に発生します。
- お金をかけてリフォーム（バリューアップ）して高い家賃を目指すのか
- お金をかけずに現状維持（家賃はやや下落）を選ぶのか
- 修繕を今やるのか、先送りするのか
- 管理会社を変えるのか、継続するのか
- いずれ売却するのか、持ち続けるのか
これらには現時点で明確な正解がありません。考え方や価値観によって答えが変わります。
そして厄介なのが、家族だからこそ揉めやすいという点です。他人であれば一定の配慮をもって話し合えることでも、家族相手だと遠慮がなくなり、配慮に欠けた物言いになってしまうことがあります。「兄さんは前もそうだった」「あなたは何もわかっていない」——こうした感情的な言葉が飛び交うと、事業の議論から関係の対立へと発展してしまいます。
理由② 売却時に資産価値が著しく下がる
こちらは意外と見落とされがちですが、金銭面で非常に重要なポイントです。
共同所有（共有名義）の不動産は、売却時に著しく価値が下がります。
① 単独では売却できない
共有名義の不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すれば売却できません。
② 共有持分だけを売る場合は買い叩かれる
自分の持分（例：1/2）だけを売却することは可能ですが、その場合の売却価格は市場価値の1/2にはなりません。買主にとっては「他人と共有する不動産」という使い勝手の悪い資産になるため、大幅に減額された価格でしか売れません。実勢価格の半額以下、場合によってはさらに低い水準になることもあります。
③ 共有持分の買取業者は買い叩く前提
共有持分を専門に買い取る業者も存在しますが、当然ながら安く買って高く転売するビジネスです。適正価格での売却は期待できません。
つまり、共同所有にした時点で将来の出口戦略が大きく制約され、資産価値が実質的に目減りするということです。相続時には「平等に分けた」つもりでも、いざ現金化する段階で大きな損失が発生する可能性があります。
共同所有より良い分割方法
共同所有にするくらいなら、別の方法で分割することを検討すべきです。
① 資産の種類で分ける
一方に不動産資産を、もう一方に金融資産を遺す。それぞれが独立して管理・判断できるため、意思決定の対立が生まれず、売却時の制約もありません。
② 物件ごとに分ける
複数物件がある場合、物件単位で分割する。それぞれが単独所有者となるため、自分の判断で自由に運営・売却できます。
③ 家族信託を活用する
我が家が採用した方法です。管理・意思決定を担う受託者を明確に定め、収益を受け取る受益者を分ける形にすることで、意思決定の混乱を避けられます。
我が家の共同所有物件の実態
我が家では、6物件のうち2軒（相続対策として新築した木造戸建2戸）が共同所有になっています。
| 物件 | 所有者 |
|---|---|
| 木造戸建A | 父・私（1/2ずつ） |
| 木造戸建B | 母・妹（1/2ずつ） |
我が家が揉めていない理由
共同所有でありながら現在まで揉めていません。理由は明確です。
意思決定者を私にすることについて、家族全員の同意を得ているからです。
契約書があるわけではありません。信頼関係によって成り立っている状態です。
この信頼が生まれた要因は、これまでの積み重ねにあります。
- 祖父から不動産賃貸業を引き継いだ経緯を家族が知っている
- 相続発生時の手続きを私が一手に引き受けて対応した
- その後の修繕・トラブル対応も含めて面倒なことを担ってきた
つまり「この人に任せておけば大丈夫」という実績が、暗黙の意思決定権につながっています。
もうひとつ重要なのが、報告・連絡・相談を怠らないことです。
物件の状況・収支・重要な判断については、家族にきちんと共有しています。「勝手に決められている」という不満が生まれないよう、透明性を保つことを意識しています。この積み重ねがあるからこそ、家族からの不満が出ていない状態を維持できています。
もし意思決定が「合意制」だったら
仮に共同所有者全員の意思決定権が均等で、すべての判断に合意が必要な状態だったらどうなるでしょうか。
- 修繕のたびに全員の同意を取る
- 管理会社の変更にも全員の合意が必要
- 家賃設定の変更にも協議が必要
その労力は途方もないものになります。正直なところ、私は絶対にやりたくありません。
事業運営において、意思決定のスピードは重要です。全員合意制では、判断が遅れて機会損失が生まれたり、そもそも何も決まらずに放置されたりするリスクが高まります。
まとめ
① 共同所有は原則避けるべき
不動産賃貸業は継続的な意思決定が必要な事業です。共同所有は意思決定の対立を生みやすく、家族関係の悪化にもつながります。
② 売却時に大きく損をする
共有名義の不動産は単独では売却できず、持分だけを売る場合は市場価値を大幅に下回る価格でしか売れません。将来の出口戦略が制約されることは、金銭的に見過ごせない損失です。
③ 別の方法で分割を検討する
資産の種類で分ける・物件ごとに分ける・家族信託を活用するなど、単独で意思決定できる形を目指しましょう。
④ やむを得ず共同所有になる場合は意思決定者を明確にする
誰が判断するかを事前に家族間で合意しておくこと。これが揉めないための最低条件です。
⑤ 報告・連絡・相談を徹底する
意思決定を任される立場になったら、透明性を保つことが信頼維持の鍵です。
相続対策を検討している方は、「平等に分ける」ことよりも「後々揉めず、損もしない形にする」ことを優先して考えることをおすすめします。
※ この記事は実体験をもとにした個人の考え方をまとめたものです。相続の分割方法については、税理士・司法書士などの専門家へのご相談をおすすめします。
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